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民生信托-X903号石家庄住宅项目集合资金信托计划

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百强开发商省会城市核心城区标准432住宅项目+毗邻两大重点高校+超低楼面价+核心区域住宅用地第一顺位前置抵押+AA+交易对手担保+18个月期限!
【XX信托-X903号石家庄住宅项目】
【基本要素】10亿(本次募集2亿)/18个月/半年付息/300万-1000万 8.6%-8.8%(税后)
【资金用途】最终用于石家庄市河北科技大学南侧地块项目开发建
【风控措施】
土地抵押:核心区域住宅用地第一顺位前置抵押;
质押担保:项目公司100%股权提供质押担保;
保证担保:当代节能置业(AA+)提供连带责任保证担保,总资产522亿,实现收入80.65亿;
严格监管:信托公司监管项目公司章证照以及全部账户,交易文件强制公证。
【推荐理由】
还款来源充足:项目公司四证齐全,并已取得首个预售许可证,项目楼面地价2961元/平,显著低于周边竞品价格,预计可实现收入23.80亿元,还款来源充足;
项目区位优势显著:位于河北省会石家庄市栾城区,不受限购限制,毗邻主城区裕华区主干道旁,毗邻“河北科技大学”等重点高校,交通便利,配套完善,教育氛围浓厚;
风控完善:项目用地抵押(价值11.038亿,抵押率63%)+当代节能置业(AA+)担保+100%股权质押,且信托公司主动管理,掌控章证照,严格把控项目;
石家庄:河北省省会,京津冀地区重要中心城市,国务院批准实行沿海开放政策和金融对外开放城市,2018年GDP6082.6亿元,较上年增长7.5%,高于全国平均水平。

信托VS理财,不知道损失就大了

近几年,高净值人士越来越看重资产安全。现金类信托产品或中长期类的信托产品备受关注。

作为金融业四大支柱之一的信托业,与银行、保险、证券和基金相比,与个人单独理财相比,在个人理财方面有着其独特的优势。

目前一年期的信托产品收益大概率的在7%-9%之间。这个利率在金融市场属于什么水平呢?

大额存单比较:20万起大额存单的年化收益4%上下;

普通银行理财:5万起的普通银行理财产品目前收益4%左右;

货币型基金:货基、债基的收益一般在3%-4%

银行代销信托:银行代销信托公司的产品收益一般6%-7%。

所以整体来说,在收益方面考量,信托产品的收益肯定是超越市面绝大部分固定收益理财产品,但资金规模要在100万以上。除了收益,信托产品还有一些独有特点。

(1)信托财产的所有权、管理权、受益权相分离

信托投资公司可以根据客户的喜好和特性,度身定做信托产品,通过专家理财最大限度地满足委托人的要求。信托产品的受益人可以是自己(自益信托),也可以是他人(他益信托),还可以是大众(公益信托),这是信托产品独有的东西。这种投资方式和产品的灵活性是券商、银行和基金公司所缺乏的。与个人单独理财相比,专家理财,省时省心,风险低收益高。通过信托集中起来的个人资金,由专业人才进行操作,他们可以凭借专业知识和经验技能进行组合投资,从而避免个人投资的盲目性,以达到降低投资风险,提高投资收益的目的。

(2)信托财产法律上独立

通常情况下,财产一旦经过合法的信托形式,便不受委托人、受托人(信托投资公司)以及受益人的债务人追索。即使信托投资公司出现破产,信托财产还可以完整地交由其他信托投资公司继续管理。因此,在法律上最大限度地保护了信托财产的独立与安全。

(3)投资领域的多元化

根据信托的特点,信托投资公司是目前惟一准许同时在资本市场、货币市场和实业领域投资的金融机构。投资领域的多元化可以在一定程度上有效降低投资风险,实现投资人收益的最大化。

信托的制度优势

与类似的法律制度相比较,信托是一项更为有效的进行财产转移与管理的制度设计,它的优势主要表现在以下三个方面:

(1)信托制度有利于长期规划

信托存续具有连贯性。信托不因受托人的死亡、解散、破产、辞任、被解任或者其他情形终止而终止,具有一定的稳定性和长期性,因而更适合于长期规划的财产转移与财产管理。

(2)信托制度运用较为灵活

这表现在以下方面:信托财产多元化,凡具有金钱价值的东西,不论是动产还是不动产,是物权还是债权,是有形的还是无形的,都可以作为信托财产设立信托;信托目的自由化,只要不违背法律强制性规定和公共秩序,委托人可以为各种目的而创设信托;信托应用领域非常宽泛,信托品种繁多。

(3)受益人的利益能够得到有效的保障

一方面,信托财产的所有权与受益权分离。在法律上,信托财产被置于受托人名下。受托人根据法律和信托文件,享有信托财产上的财产权,有权以自己的名义管理、运用和处分信托财产。委托人和受益人无权管理和处分信托财产,但是,信托所产生的利益归受益人享有。另一方面,信托财产具有独立性,这使信托财产免于委托人或受托人的债权人的追索,从而赋予受益人对信托财产享有优先于委托人或受托人的债权人的权利。最后,根据有关法律法规规定,信托具有保密的功能。

信托超越银行理财,规模位列第一(原数据)

截止2018年6月末,信托理财以24.27万亿的规模超越银行理财21万亿,位列各大金融机构财富管理规模首位。越来越多的资金流入信托理财。

信托资产风险率较低

信托资产风险率=信托风险资产规模/信托资产总规模

信托资产风险率反映的是行业风险的整体水平,近年来,信托资产风险率虽然有所波动,但仍维持在0.8以下,处于较低水平。与其他金融行业的资产不良率相比,信托行业的风险资产率仍保持了较低水平。拿银行来说,2017年第一季度末,商业银行不良贷款率为1.74%。

信托收益超其他理财产品

根据用益金融信托研究院统计监测显示,2018年1月份至2018年10月26日,全国信托公司共发行10499个集合信托产品,平均预期年化收益率达到7.83%,超过其他理财产品。(目前银行理财,预期年化收益率5%以上的产品已经很少了)

信托对实体经济的贡献较高

虽然房地产在今年新增信托资金配置领域中的地位不断提升,但信托资金配置领域仍以实体经济为主。从《2018年2季度中国信托业发展评析》中得到的数据,GDP增速与信托资产规模增速的相关系数为0.87,高度相关,也就是说,经济增长中信托业所做出的贡献不小。

信托风控措施

为了保证信托资产的安全,信托公司都会安排不同程度的抵押品或担保方。因此,投资者在选择产品时,对于抵押物价值的稳定性和担保方的信用水平要格外关注。不同信托公司会有各自的风控方法,以下是基本的风控措施。

风控措施一:抵押或质押。融资方将其动产或不动产(房产、股权等)抵押或质押给信托公司,若融资方无法按期支付信托产品的本金及收益,信托公司可以拍卖抵押或质押物。一般情况下,融资方的抵押、质押物的估值会高于投资人的投资额和预期收益,以保障投资人的本金及收益。

风控措施二:担保。对于没有抵押(或质押)或者抵押率比较高的信托财产,信托公司往往会要求交易对手提供相应的担保。比如,担保公司担保、第三方担保(融资方的母公司或关联公司)、公司法人无限连带担保等。

风控措施三:结构化设计。所谓结构化设计就是将信托收益权进行分层配置,购买优先级的投资者享有优先收益权,购买次级和劣后级的投资者享有劣后收益权。信托产品到期之后,在信托财产清算时,投资收益在优先保证优先级受益人本金、预期收益及相关费用后的余额全部归劣后级受益人,极端情况下,如果出现投资风险,也先由劣后级的投资者承担。

如何挑选适合自己的信托产品

投资者在认购信托时,首先要有风险意识,认识到收益和风险是匹配的,市场上各类理财产品数不胜数,不乏有一些打着高收益的幌子吸引投资者。在做产品筛选时,投资者需认清自身的风险承受能力,不能盲目去追求高收益;其次,在选择项目时,投资者需了解项目情况尤其是资金流向,规避国家政策限制的项目,比如淘汰落后产能和“三高”行业,不要投向明显的高风险项目,尽量不要碰触自己不了解的投资领域,或者风控措施不清晰的项目。

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